導かれた「媒介価格」が問題です。安い価格であれば購入希望者は発生しますが、売却希望者は納得しないと思います。そこには「相場」があるからです。

査定依頼を受けた、中古マンションの新築時販売価格や他の住戸の売買事例価格等を参考にせず、そのマンションの再建築価格や土地価格を計算し、査定住戸の階層・間取・仕様・採光方位・立地条件等々で算出した価格を査定価格として、自信をもって提示できますか?

新築時価格や売買事例価格を一切参考にしないで、価格査定を行えますか?

ザ・仲介 中古マンション価格査定ソフトは実際に存在した新築時販売価格や売買事例価格を利用するソフトです。

査定プログラムの概要

査定に当り、データとして査定マンションの売買事例 ①新築時販売価格 ②新築時期 ③売買価格 ④売買時期が必要です。これら4点の情報から事例価格が、どの位の耐用年数になっていたのか逆算します。(ほとんどの事例は、耐用年数等で計算していません。単なる勘(失礼)で、査定されています。)

※耐用年数:税法上の耐用年数ではありません。

複数の実成約物件における逆算耐用年数の加重平均?で査定物件の新築時価格・経過年数により査定価格を求めるのがプログラムの内容です。

全国各地で検証済!使える中古マンション価格査定ソフトです‼

以下をお読みになって「なるほど」とお感じでしたら是非ご採用ください。

相場 = 売買が成立するであろう価格

中古マンションの売買価格は”相場”です。この「相場」を逆計算するのが、この査定ソフトです。不動産の売買価格は、評価額等ではなく「相場」です!

当社の査定ソフトは売買事例の新築価格と経過年数(取引時期)の関係により”相場”を計算する方式です。

土地価格・再建築価格・床面積や開口部方位等を計算しても無意味です。結果過去の売買事例や新築時価格を参考にしていると思います。中古マンションには土地等と異なり、新築販売価格という確実な売買事例が最初からあります。その事実を無視して、再建築価格や土地の評価額を計算しても無駄です。その手法でのソフトで”相場”からかけ離れた査定価格が計算され、結果使えないソフトとなります。

ザ・仲介査定ソフトを利用すれば、どの中古マンションを査定しても納得できる価格が計算されます。ですからその中古マンションの将来の価格予想も可能です。

中古マンションの価格は「相場」

「相場」と言うと無謀で、でたらめ的な表現と思われますが、売却希望者と購入希望者に対し一番説得力があります。「相場」を調査する事が査定です!

例えば、中古マンションの査定手法の1つにおいて(敷地(土地)価格×持分+再建築価格×専有面積)それぞれの価格も、そもそも「相場」です。同様に、流通耐用年数も「相場」で判断しています。

そもそも、最初の新築時の販売価格も”相場”です!

要するに、全部「相場」なのです。査定をする前に「相場」ですから、貴方が査定をする中古マンション価格は、貴方が査定する前に既に決まっていると言う事に気づいて欲しいのです!

この既に決まっている価格(アナログ的存在の「相場」)をデジタル処理して算出できるのが、当社の”中古マンション価格査定ソフト”です。

中古マンションの価格査定は単純?でも計算は複雑‼

土地の価格査定手法の事例地比較法では、査定する項目がありそれらを評点化し、更に事例地価格(相場)が判明しているので査定価格計算は容易です。

また、中古住宅においては、各部の仕様等の逆算により再建築価格(相場)を導き、流通耐用年数(相場)における現価率から査定価格は計算できます。

しかし、土地及び建物の査定手法を中古マンションの価格査定に利用するには無理があります。宅建業者が、マンションの再建築価格を正確に導く事は、不可能に近いと思います!但し「相場」の再建築価格なら何とかなります!(新築時販売価格を参考)

そこで、実際の市場価格(相場)を分析し何らかの査定手法を模索した結果 この査定方法にたどり着きました。

中古マンションは新築時に全て査定済!

分譲マンションは、新規分譲時に査定(売出価格で設定)済です。同じ床面積でも階数・環境・条件で販売価格が異なっているのがそれです。その異なっているのが査定価格(新築時「相場」価格)です。その価格が経過年数でどうなっているかの調査(各マンション固有の減価率(耐用年数)が有ります。)が、宅建業者の査定(「相場」調査)になります。

更に一言、中古売買事例が無い場合でも、マンションには土地等と異なり、新築時の販売価格という売買事例があります。(多少の異論はあると思いますが、一般顧客を対象とした考えです。)こんなすばらしい売買事例を最優先に利用したソフトです。

これまでの中古マンション査定ソフトの色々?

中古マンションの価格査定において、某A社のマンションの査定ソフトを利用したところ、当方の思惑とかけ離れた価格になってしまい使い物にならなかった。また、某B社のソフトは、価格調整の流通率なる項目があり、強引に調整して、当方の希望価格にできたので、何とか使えた。

このようなマンション価格査定ソフトに対して疑問を感じませんか?査定ソフト利用前に、私共宅建業者は「相場」価格への勘(アナログ的)が働き、先の思惑・希望価格が既に出ています。ただ依頼者に査定書として提出したいから「価格査定ソフト」を利用しているのが現状のようです。

中古マンション価格は、査定する前に既に決まっています!なぜならば「相場」だからです。

当社の査定ソフトは的確に「相場」を計算します。即ち中古マンション査定価格を算出します。

中古マンションの査定価格とは?

査定依頼者が納得し、その価格で取引が成立する価格でなければ査定価格とはいえません‼

では、どのような査定価格になるのでしょう?単純にその額が「相場」かどうかだけです!

簡単な査定について、査定依頼者に対し

「新築時価格2,850万円だった301号室が、先月1,320万円で売れました。ですから、貴方の部屋は新築時2,950万円なので、基本査定価格が1,365万円になります。」

この査定価格に文句をつける方は少ないと思います。なぜならば”相場”だからです。

本当に使える中古マンション価格査定ソフトがここにあります!

中古マンション価格は、単純に新築時売買価格に対する、経過年数時における定率の減価償却後の残価に極めて近い価格である事が、過去多数事例(昭和62年築以降)で検証できました。但し、築浅(3年以下)は、バラツキ(極端に安い場合等)があります。

当然異論はあると思います。それは昭和40・50年代の購入した時より、現在の流通価格が高いものが存在します。では、それを確実に査定でき、かつ築後20年以下のものも同様に査定できるソフトが存在しますか?本ソフトは現時点で、築後20数年以内の物件でしたら査定できます。

事例物件に基いた、今お使いの査定ソフトは、全てのの中古マンションの査定に利用できますか?できる中古マンションと出来ない場合があるとしたら、そのソフトの査定手法が間違っている証拠です。

ザ・仲介価格査定ソフト(中古マンション)は、「相場」をデジタル処理し、査定物件の「相場」を求める査定法ですから、どの条件の中古マンションでも査定する事が出来ます。

事例物件を逆算の結果、事例価格と流通耐用年数の関係を発見

実際の事例物件の”相場”を検証したところ、そのマンションにはその固有の耐用年数(税法上の耐用年数ではありません)があり、売買事例価格「相場」から、そのマンション固有耐用年数を求めました。更に、そのマンションの複数事例から平均固有耐用年数(「相場」係数のようなもの)を得て、査定する物件の新築価格と経過年数からいとも簡単に査定価格が計算できました。(本ソフト利用時)当然と言えば当然ですが、先の思惑・希望に近い「相場」金額(業者の勘)になります。

また、査定依頼者に対しての説明も当たり前ながら説得力がありました。新築時価格と経過年数というごまかしの効かない事実から査定した結果ですから!

「相場」事例を「固有耐用年数」という数値に変換

この固有耐用年数と査定物件の新築時価格・経過年数で簡単に査定金額が算出できます。

ここまでで、この査定ソフトを利用すると「納得できる査定価格が算出される事」がご理解頂けたと思います。それなりの事例データを基準にごまかせない数値を入力するだけですから、算出された査定価格が納得できて当たり前なのです。

前書が長くなりました。ここからこのソフトの中身のご説明です。

2種類の査定方法

状況に応じて以下の2種類の査定方法を使い分けます。

マンション 比較査定

同一マンション内の実売買例がない場合(マンション減価査定が利用できない場合)で、近隣マンションの実売買事例をもって比較査定する場合に使用。

マンション 減価査定

同一マンション内の価格事例が複数ある場合に、実際各部屋の売買事例をもって平均原価を計算する場合に使用。

マンション比較査定

ソフトを開くと下記開始画面が表示されます。「マンション比較査定」ボタンをクリックします。

下画面は「マンション比較査定」ボタンをクリック後の画面が表示されている状態です。

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①:この査定依頼者名・担当者名・実施日を入力します。

 

②:査定物件の概要を入力します。

 

事例建物の概要を入力します。

 

④:査定物件と事例物件の状態の差が激しい場合の補正もOK。

 

⑤:建物(マンション全体)の状況を評価していきます。

▼ボタンをクリックすると、査定項目のリストが表示されます。その表示項目内から該当項目を選択するだけの簡単操作です。評点は自動的に表示されます。(評価項目のテキストをクリックすると、判断の難しい項目では説明が表示されます)

必要に応じ「+」「ー」ボタンで評価の微調整をかけることができます。

 

⑥:査定物件と事例物件の状態を比較評価していきます。

▼ボタンをクリックすると、査定項目のリストが表示されます。その表示項目内から該当項目を選択するだけの簡単操作です。評点は自動的に表示されます。

 

⑦:その他増減要因がある場合は入力します。

必要に応じ、価格増減に影響する要因と金額を入力します。

⑧:必要に応じ最後に微調整をします。

自動計算による査定金額は十分に説得力のあるものとなっていますが、特例の要因・時代・土地柄等に応じ、「」「」をクリックすることで価格に微調整をかけることができます。

マンション比較査定 印刷物

それぞれの印刷ボタンを押すことで自動的にパソコンにつながっているプリンターから印刷されます。

下記の印刷物一覧をクリックすると、実際に出力される印刷サンプルをご確認いただくことができます!

マンション減価査定

マンション減価査定に使用する計算内容のご紹介

ザ・仲介(Ⅳ)のマンション減価査定では、長年の不動産業務経験に基づいて作成した複雑な計算式により「固有耐用年数」を求め、非常に信頼度・精度の高い査定金額を算出致します。操作画面の説明の前にその計算内容と根拠をご説明差し上げます。(操作画面説明は➡コチラ

(例)新築価格3,340万円・築後12年の中古マンションが1,650万円での取引とします。

例から固有耐用年数(実際には複数の事例での加重平均を採用)を求め、それに対応する償却率及び査定物件の経過年数からいとも簡単に残価(査定基本価格)が求められる事お気づきですか?

売買事例から固有耐用年数を求める逆算

①残価率を求めます

残価率=事例中古売買価格÷新築価

0.4856=1,650万円÷3,340万円

②償却率を求めます

償却率と残価率の関係式

残価率=(1-償却率)×(1-償却率)×・・・(経過年数分)→(Ⅰ-償却率)^経過年数

 ← 絵文字ではありません。「^」べき乗の記号です。

償却率は、残価率/判明 経過年数/判明 により計算可能

(Ⅰ-償却率)^経過年数 → 逆算で 償却率は確実に算出できます。

③償却率から耐用年数を求めます

耐用年数と償却率は一定の関係(計算式あり)

償却率が判れば、耐用年数が逆算できます。

④複数事例の耐用年数の加重平均を求めます

例)築後3年時で、耐用年数40年 同5年時で、耐用年数45年 同10年時で、耐用年数50年となった場合、築浅時の事例価格は安定しておりません。最新事例程 価格は安定しております。そこで次のように平均値を修正しています。

平均耐用年数=(築3年×40年+築5年×45年+築10年×50年)÷(築3年+築5年+築10年)

この場合 47.5年の平均耐用年数となります。

単純平均の場合(40年+45年+50年)÷3=45年となり築3年時の耐用年数が影響してしまいます。

5複数事例の耐用年数を利用して査定物件の価格を求めます。

査定価格は、耐用年数(事例逆算)・新築価格・経過年数で計算できます。

これらを全てパソコンで計算(デジタル処理)するのが、当社の中古マンション価格査定ソフトです。

極論すると、事例価格データだけで中古マンションの査定ができる事になります。

貴方が査定する前に、価格が決定していると言う事です。売れない中古マンションは「相場」からずれています!

実際に、他社販売資料の販売価格を、保存されている事例データで、当社なりに査定した場合、首をかしげるような価格の場合があります。何らかの事情もあると思いますが成約に至りません。

本ソフトで、査定時期を何年か先にセットすれば将来の価格推移の予測も可能です。(「相場」無視は無意味です。このソフトは未来価格を予想できますから、将来住み替え等を予定の潜在顧客に対しての先行営業に有効です)

 

電卓と償却率表では相当な時間を要します。また、精度から少し無理と思います。この難解で複雑な計算もこのソフトなら瞬時に処理できます。

名付けて! 価格事例・固有耐用年数逆算比較法

中古売買価格÷新築時価格=残価率は、耐用年数で決まります。耐用年数は、売買事例の諸数値で逆算できます。

価格事例=新築時○年○月○日に○○万円の部屋が○年○月○日に○○万円で取引があった‼

償却率表の逆引きでなく、数式計算なので高精度

この中古マンション価格査定ソフトのもう一つ特徴があります。築後経過年数を小数点以下2桁で計算、築後9年0ヶ月と9年11ヶ月では評価が異なりますが、9年で実行すると評価は同じになってしまいます。また、固有耐用年数も小数点以下2桁で計算しています。

査定方法のご説明

事例物件の売買価格から各固有耐用年数を逆算、複数事例から平均固有耐用年数をもって査定物件の価格を算出する方法です。(経過年数と耐用年数は実際のソフトでは、小数点以下2桁まで答えを表示します。)

マンションにも個性があり、値下率の少ないものや多いものも存在します。更にその都度変化しています。下図は、築後年数経過に伴い、流通価格が低下する曲線を描いたものです。

値下がり率が少ない=固有耐用年数が長い

値下がり率が多い =固有耐用年数が短い

事例物件の事例時点での固有耐用年数を求め、平均固有耐用年数で償却を行い残価を求めます。

この手法による査定の考え方

査定金額算出方法(図上での説明です。実際はパソコンで計算しています。)

単に中古マンション価格は「相場」です!「このマンションは、もっと高くても良いはずだ」と言っても、喜ぶのはそのマンションの所有者だけです!逆に「もっと安いはずだ」と叫んだら、売却希望者に相手にされません‼

そこにはしっかり「相場」があるからではないでしょうか?

マンション価格は新築時の販売価格設定時から「相場」なのです!

「相場」を無視して、立地条件・環境・採光方位や敷地面積・共有持分等まことしやかな、多数の項目で査定をし、結果「相場」になるように調整して査定価格とする事に違和感を感じませんか?

違和感を感じた私や同感の方の為に、自信をもってこのソフトを作りました。

マンション減価査定(操作画面説明)

ソフトを開くと下記開始画面が表示されます。「マンション減価査定」ボタンをクリックします。

下画面は「マンション減価査定」ボタンをクリック後の画面が表示されている状態です。

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①:建物名称・販売時期を入力。

 

②:比較対象とする事例物件のデータを入力します。または画面右中段の一覧表示ボタンから過去のデータを呼び出します。

 

事例建物の概要を入力します。すぐ下の一覧表示ボタンからも呼び出せます。

入力後「築後年数A」「平均耐用年数B」「計算価格C」を順番に押していくだけで自動計算によりそれぞれの数値が表示されます。

減額要因などある場合入力します。

入力後「減額合計金額D」「査定価格D」を順番に押していくだけで自動計算により最終的な査定結果が算出されます。

マンション減価査定 印刷物

それぞれの印刷ボタンを押すことで自動的にパソコンにつながっているプリンターから印刷されます。

 

下記の印刷物一覧をクリックすると、実際に出力される印刷サンプルをご確認いただくことができます!

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