これでは、売却希望者(査定依頼者)の大切な財産を預かる業者として失格です。以下の査定手法を知るだけでもラッキーです。更に、この価格査定ソフトを採用することで、今までと異なった展開の業者に変身できます。

「不動産の価格査定が出来ない」貴方は「不動産業界で生き残れない」どころか査定のできる業者や売却依頼者から見ると、迷惑以上の存在です。元付け業者でなく客付け業者に徹した方が良いのかもしれません…

宅建業法第34条2(宅地建物取引業者は、・・価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。)とあります。もし、貴方が売却を検討している一般のお客様だとしたら、不動産価格査定書の提示のない業者は選択しないことです。そして、価格査定の手法も知らない業者がこんなにも多く存在する事に驚くと思います。

①事例地情報の収集をします。

②事例地保存単価を査定時点単価に時点修正をし、修正単価を求めます。

常に収集した取引事例は入力保存していきます。そうすることで査定の依頼時に、蓄積された豊富な取引事例を呼び出し比較に使用できます。取引事例情報は修正時には上書き保存できます。

※土地の価格変動に対し、査定時点での単価修正をする必要があります。
ザ・仲介(Ⅳ)は自動計算

計算式:修正単価=事例地単価×(1+年価格変動率)×(査定実施日-事例地取引日)/365

③比較事項(例/接道方位・幅員等多項目)での評点集計

④比較事項(例/災害危険度・設備負担・造成負担項目)での評価追加

ザ・仲介は各比較項目の▼ボタンをクリックして、該当項目を選択するだけで評点表示し、計算は自動です。査定地面積等で一般的取引面積と比較し、面積過大・過小や間口等のは評価は、自動的に適正選択範囲を表示します。

自然災害の被災度合の評価、給排水等の整備度合、造成費などの負担を項目追加しました。

計算式:査定単価=修正単価×(100+査定地の評点/100+事例地の評点)

⑤土地部分査定価格

流通補正は、土地のみの査定の場合・中古等は(土地価格+建物価格)で修正します。流通補正率は、ユーザー側で簡 単に変更できます。土地単価が高い地域や安い地域でも問題なく利用できます。この段階で、印刷ボタンクリックで簡単に土地価格査定書が印刷完成します。

計算式:土地部分価格=査定単価×査定地面積×(流通補正率)

①補正築後年数の計算

新築後において査定価格に影響する増改築工事があった場合の処理は、初期新築年月日入力と増改築完了年月日の入力で、自動的に次のように行っています。

計算式: 補正築後年数=(築後年数+増改築後年数)/2(築後20年 増改築後10年 補正で15年)

②新築単価・等級等の求め方 「ザ・仲介」は全て自動計算です!

ア)等級判定

査定建物の主要9部位をC級~A級までの3段階で等級判定を行い、等級判定後、判定値を補正して最終評点を求め、C3級~A1級までの9段階の等級判断を自動計算します。

イ)新築単価の算出

下記B2級単価は、各宅建協会からの標準施工単価を保存します。出荷時は52.5万円としてあります。よって全国で利用できます。また、この単価を変化させる事で、木造以外にも流用できます。

新築単価=評点×B2級(その地域の標準施工単価)基本単価

ロ)評点から流通耐用年数の決定

流通耐用年数は、9段階の等級を更に9細分して、81段階における、流通耐用年数を自動計算しています。因みに、最高流通耐用年数を40年と設定してあります。(流通耐用年数ですから、税務上の耐用年数ではありません。)

ハ)現価率の計算

現価率の計算式は、以下の通りです。難しい計算ですがそこは「ザ・仲介(Ⅳ)」の得意とするところです。(残価10%)現価率=1-0.45(流通耐用年数/築後年数+√流通耐用年数/√築後年)

二)規模補正率の算出

一般的延面積範囲を倍数1.00同範囲以下を1.05範囲以上を0.95等として価格補正を自動的に行っています。この補正値も地域差がありますので、ユーザー側で設定変更が可能です。

③建物査定価格の計算

④土地+建物査定価格の計算

建物査定価格=
新築単価×延床面積(坪)×現価率×規模補正率

土地建物価格=
(土地査定価格+建物査定価格)× 流通補正率

⑤土地建物価格価格の修正

土地価格と等級と築年数からの建物価格との和では、査定になりません。
査定価格=土地建物価格 ± プラス又はマイナス要因価格
駐車場設備が、2~3台が一般的な地域で、1台分しかない。追加するのに庭を壊し新設が必要な場合、その工事費を50万円としたとき、マイナス50万円等と価格を修正します。これらの集計計算は、全て自動で、最終査定価格が項目の変 更等を行った時点で全て計算され表示されますから、価格調整が大変楽です。
ザ・仲介は、この査定計算作業が瞬時にできます。少しの投資で、絶大な媒介受注効果をお約束します。片手の媒介報酬のほんのわずかな費用負担で、ザ・仲介(Ⅳ)で、土地建物の価格査定とマンションの価格査定ができます。

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